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新年刚开始三件大事、一个政策预示着房地产行

文章来源:和记h88

发布时间:2021-01-10 10:23

发布人和记娱乐

  泰禾全国各地的楼盘都陷入了停工烂尾状态,公司老板黄其森悄无声息已一年了。黄老板一贯,每逢新楼盘上市总是请最红的明星来站台。几年前记者采访时激动声称2019年前能做到2000亿,你们买到就是赚到,引得股价猛涨被证监会调查,最后一地鸡毛。

  其实早在黄其森失联之前,泰禾已是危机四伏、衰象毕现,全国楼盘都已经停工,员工大面积欠薪。而几天前的一份,给负债千亿的泰禾集团在寒冬又浇上一盆冷水。原告是刚刚离职的泰禾员工,泰禾向该员工借债900万元,而只还本金40万元,且未按约定支付利息。

  吴某2020年刚刚从泰禾离职,根据她提交法院的诉状:“泰禾投资公司因公司运营需要向员工进行集资,吴某参加 了该集资活动,先后于2017年8月5日、2018年6月22日、2018年6月29日向泰禾投资公司支付人民币400万元、300万元、200万元,共计900万元,年化利率为10%到24%不等,双方共同签订《借款协议》。

  泰禾的这笔员工债,曾经还了本金40万元,但是从2020年2月起,泰禾投资公司再没有按协议约定支付利息,经吴某催告后,泰禾投资公司仍未依约还款。简单一句话,这笔员工债违约了。吴某任职的公司,成了自己的老赖。吴某将泰禾告上法庭,因上述借款不仅用于泰禾投资公司的公司运营,也用于泰禾集团公司的公司运营,故吴某要求泰禾集团公司对上述借款承担连带清偿责任。

  而根据法院12月30号的显示:法院依法支持了泰禾员工吴某的权益。的确,这笔钱对于一家千亿房企来说,根本不算什么,但是报道及泰禾公告显示,泰禾仅在2020年违约的债务就有数百亿元,吴某能拿回这笔钱的希望已经变得十分渺茫。

  第二件事是富力的流动性危机。最近广州富力集团的新闻,在各大上屡见不鲜,先是有之前频繁甩卖大量资产变现,到后来传出有大规模裁员的计划,再到最近正在进行的大规模的内部员工购房优惠活动。

  2020年11月,富力地产将旗下物流园项目70%的股权以44.1亿元的价格出售给了黑石集团。这是富力地产粤港澳大湾区内最大的城市物流园区项目。

  随后,传出一份《富力地产集团文件》抬头的文件,这份文件表明2021年营销体系各岗位人效要实行管控,需针对营销体系各编制人员情况进行梳理。从接到通知时即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作;12月31日前完员配置及新员工上岗培训。此日期前仍未完成此项工作的区域及地区,将问责营销负责人并进行相应处罚。

  在十分严峻的回款压力之下,富力把目标客户对准了自家员工,推出“25周年回馈”活动——员工购房最低75折。也就是说,以一套总价为500万元的房子为例,富力员工在年底前一次性付款至少可以省下125万元。

  根据相关人士透露,在2020年底最后的两天时间,富力集团将其名下的广州盛景公司股权的25%、广州富景吉山公司50%的股权、以及广州天力建筑公司100%的股权,全部质押给了广州城投投资有限公司。广州城投投资有限公司,是广州市直属的地方国企,隶属于广州市国资委,主要负责广州市的城市开发,旅游综合开发,基础设施建设等内容。

  其实,这并不是广州城投第一次出手援助房企,早在2020年11月份的时候,恒大被爆出上市无望,面对无力战略投资者巨额资金,也是广州城投投资有限公司及时伸出援手,砸下100亿元巨资,接受了恒大战略投资者退出的股份,助力恒大危局实现软着陆。目前广州城投投资有限公司,还持有恒大集团4.8%的股份。

  此次广州城投投资有限公司出手援助富力,质押的富力三个项目公司的股权,因为三家公司名下都有几十亿到上百亿的资产,其对应的净资产也至少超过100亿元。

  自从收购万达酒店等重资产以来,富力集团的负债率就一直居高不下,并且时不时传出债务到期不能兑付的新闻。最近几年间,富力地产债务持续攀升,截至2020年第三季度,富力的负债总额达3531.63亿元;有息负债仍为1789亿元,其中短期负债为752.7亿元,同期货币资金仅为359.5亿元,仍无法覆盖短债。

  在富力的借款中,有相当一部分为公司债。据国盛证券去年9月的统计,富力境内和境外公司存续债总规模约为688.56亿元,未来三年境内债券到期均在100亿以上。富力地产长期依赖“借新还旧”度日,年息高达15%的境外美元债都敢要,可见其流动性已极度匮乏。

  截至2020年三季末,富力剔除预收款后的资产负债率约为70.05%,净负债率为175%,现金短债比为0.48,三道红线政策发布以来,富力更是标准全部踩中。不得新增有息负债。从去年4月开始,穆迪、惠誉、标普接连下调富力评级,摩根大通为代表的投资机构也开始谨慎看待富力。可见,富力的降负债压力不容小觑。据国盛证券研报以2020年半年度的数据测算,若富力想要达到“橙色档”、“档”、“绿色档”要求,需要至少压降约350亿、450亿、700亿。

  富力这两年的新项目,大多以高价土地为主,在目前全国房地产大遇冷的情况下,销售去化非常不理想,导致整个集团的销售回款一直跟不上。三道红线政策以后,要像以前那样继续借更多的新债还旧债,也没法继续了,在手里还有大量重资产酒店等业务的情况下,富力的困难可能远超市场的想象。

  第三是,最近恒大憋出个0元购商铺的大招。所谓的商铺“0元购”是指在2021年1月31日前付清全款即可从2022年开始每年返还购房总金额的10%,分十年返还客户所有购房款。

  近年由于电商冲击,过去压箱底的商铺拿到银行都贷不出款,而债务不断到期,只能想着办法拆东补西来盘活存量资产。恒大的困境还不只是恒大的,这个年关,它的许多战略投资者实际上也被拖残、苦苦,只能“卖儿卖女”过冬,可谓有言。

  在经济繁荣时期,地方都鼓励他们“往大里做”,最大的资源是给地、减免税收。左手拿地右手抵押,形成不断循环放大的债务驱动资产的增长模型,摊大饼式的占有土地资产,市场景气周期中,资产当然是有价值的,也是可以循环抵押的。而一旦危机出现,这些资产因失去流动性而不值钱。

  债务规模失控、付息成本高昂,而这些资产无法产生价值,收益无法覆盖负债的成本,资产本身失去流动性也就了价值。这就是以不动产为核心的资产债务模型坐困愁城时最脆弱最致命的坍塌。

  1月5日最新公告显示,恒大2020年合约销售金额同比增长20.3%,完成全年销售目标的111%,销售回款同比增长38.5%,回款率高达90.3%。同时,公告突出强调了恒大降负债的能力,9个月有息负债下降1578亿元人民币,这些明晃晃的数字是的炫耀自己多年不变的房企模范生名号,彰显了自己摆脱“三道红线”的强大实力。

  从实际销售额上来说,2020年的销售业绩要远大于其制定的销售目标,这说明尽管在疫情下不景气的房地产市场,恒大仍然以突出的业绩超额完成目标,而且这个超额的幅度较之前大很多,这种现象有种触底反弹的意味,然而造成这种触底反弹的根本原因是恒大“三道红线”全踩状况下需要快速销售回款降负债的“不得已”之举。

  除了肯定自己2020年稳健的经营能力和强大的执行力外,公告还称2021年集团合约销售目标为7500亿元人民币,有息负债目标再下降1500亿元人民币。7500亿是什么概念?纵观恒大近三年来的销售目标和实际销售业绩,2018年销售目标为5500亿,实际销售额为5513亿;2019年销售目标为6000亿,实际销售额为6010.6亿;2020年销售目标为6500亿,实际销售额为7232.5亿元。2021年7500亿这个增加的幅度较前几年来说是最小的,而有息负债目标2021年下降1500亿基本与上一年实际下降金额差不多。

  2020年12月31日,年度最后一个工作日,中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对商业银地产贷款集中度划定“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”划出明确的红线。具体的就不再赘述,里面的细节条款可以回看文章《楼市重磅消息!央行、银保监会联手发布房地产“贷款新规”,48万亿房贷市场迎来巨变?》。从1月4日一上班,那些房地产贷款早就越线的银行宣布按揭业务暂停,开发类贷款更是想都别想。

  公开数据显示,截止到2020年三季度,人民币房地产贷款余额48.83万亿,同比增长12.8%。其中国有大型银行和部分中型银地产贷款占比明显偏高,一些中小法人机构也不低,个别高的甚至达到50%,远超“两道红线”的监管标准。考虑到各家商业银行涉房贷款基数的差异性,《通知》还同时设置了商业银行政策调整达标的过渡期安排。“两道红线”、五大分类,从资金供给端对商业银地产融资规模占比进行框定,倒逼商业银行调结构压缩涉房贷款。

  而这背后,是郭树清去年以来在各个场合多次讲的要防止资产泡沫,特别是要“房地产泡沫成为金融安全的最大灰犀牛”。显然,一个将信贷资产的30-40%投向房地产的银行系统是脆弱的。

  离春节还有几周的时间,开发商“年难过、难过年”的流动性压力或大或小都在。过去一年间,已有成百上千家房地产商死于流动性枯竭。流动性是本、流动性是命,这是不动产行业颠扑不破的线年最后一个工作日的这项严厉政策的出台,目的只有一个,未来几年要继续拧紧商业银地产融资的“闸门”,这意味着恒大、富力等房企未来面临更大的资金压力。

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